中国房地产指数系统，在1995年创立，至今30年，见证了房地产行业跌宕起伏。30年，我国房地产企业发展经历了本地起步、竞速扩张、冲高回落，当前在风险化解中探索新模式。第一个十年（1995-2004）及第二个十年（2005-2014）分析内容，已经在前期专题中发布（点击查看详情）。第三个十年（2015-2025）：房企顺势下沉三四线，运用“三高”模式，经营规模冲顶，2021年下半年以来市场调整致房企集中出险，探索新发展模式。
布局下沉及“三高”模式，房企经营规模冲高回落
2015-2024年，房企营收规模冲高回落，净利率呈下行趋势。2015-2021年，上市房企营收规模连续上行，2021年代表房企营收均值为1443.5 亿元，较2015年增长了2倍。2022年营收规模下滑，2023年受保交楼和阶段性竣工结转加快影响营收小幅上升，2024年营收规模继续下滑，前期销售额下滑传导至营收。从房企盈利性来看，2015-2020年代表房企净利率维持稳定，2021-2024年盈利水平持续下行。
图：2015-2024年代表房地产企业*营收和净利率
*选取2024年营收较高的30家企业作为代表企业，分别为万科、保利发展、华润置地、碧桂园、绿地控股、中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、建发国际集团、龙湖集团、金隅集团、新城控股、越秀地产、金地集团、融创中国、滨江集团、华发股份、世茂集团、中国金茂、华侨城A、旭辉控股集团、中国海外宏洋集团、雅居乐集团、中骏集团控股、保利置业集团、荣盛发展、大悦城、合生创展集团、正荣地产、融信中国，下同。
2015-2020年，房地产市场持续高位运行，房企把握市场轮动机遇，销售额持续增长，为后期营收保持增长态势奠定了基础，TOP100企业销售额连续新高，2020年均值达到1303 亿元，较2015年增长了2.7倍。一方面，房企投资布局向三四线城市下沉，抓住了棚改货币化带来的发展机遇。2015-2019年，棚改货币化带动房地产市场三四线城市量价齐升，房企布局重心明显向三四线城市下沉。如碧桂园通过“全覆盖”战略深度渗透三四线市场，2017年其三四线城市项目销售额占比达到58%。另一方面，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流，支撑了企业规模扩张。在规模优先的目标驱动下，高周转成为房企普遍采用的运营策略，如万科提出“5986”（拿地5个月动工、9个月开盘、首年销售率80%、产品6成标准化）高周转策略，碧桂园提出“456”原则（4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转），此类策略通过“快速开工-快速销售-快速回款”的闭环，大幅提升资金使用效率，为规模扩张提供支撑。2015-2020年受益于早期项目拿地成本较低而新房价格快速上升，叠加三四线城市普遍利润空间更高，房企维持增收又增利态势，整体净利率维持稳定。
2021-2024年，市场显著下行，房地产行业进入缩表出清阶段，营收规模持续萎缩，同时售价下滑等因素使行业亏损比例增至六成多。2021年下半年开始，房地产金融审慎管理等政策显效，部分企业债务违约导致购房者置业情绪回落，叠加市场降温，房地产企业规模逐渐下滑，且出现连续四年下滑，2024年TOP100企业销售额均值达到435.5 亿元，较2021年下降了近七成。同时，房企投资规模锐减，土地市场热度回落，2024年TOP100企业拿地总额9280亿元，不足2020年三成。受投资不足、销售连续下滑、企业流动性压力下竣工放缓，2022-2024年企业营收规模整体维持下降态势。随着前期高价地进入结转期后房企盈利空间持续收窄，2019年开始房企拿地逐渐回归一二线城市，而一二线城市地价普遍更高，更加剧了盈利水平下行。2022年以来市场下行压力持续加大，售价持续承压，房企为促进去化采取降价让利策略，且需计提大量减值准备，使得房企盈利水平进入俯冲式下降过程，行业亏损比例
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